Продаж землі сільськогосподарського призначення – одне з питань, яке розколювало українців понад 20 років і на якому вміло маніпулювали чимало політиків. Як би там не було, 1 липня 2021 року мораторій на продаж землі зняли, і ринок почав працювати. Навіть повномасштабна війна не зупинила повністю процес, проте вплинула на ціни та мету купівлі.
Скільки сільгоспземель на Чернігівщині, хто і навіщо їх купує, що відбувається з цінами, як купити пай та яка роль інвестиційних фондів на цьому ринку, – про все це читайте далі у цій статті.
Найбільший землевласник в Україні має 9 471 га землі
У 1928-1933 роках радянський режим провів в Україні колективізацію: землю, худобу та деяке майно селян силою забрали в колгоспи. У 1995-му, вже в незалежній Україні, відбувся зворотний процес: поля колгоспів розпаювали і роздали працівникам. З 1995 до 2001 року паї можна було продавати. Але потім Верховна Рада заборонила це. Спочатку до 2005-го, зрештою, мораторій затягнувся на 20 років.
Ринок землі в Україні запрацював з липня 2021-го. Спочатку його відкрили для фізичних осіб – громадян України, їм дозволили купувати максимум 100 га в одні руки. З січня 2024 року придбавати землю можуть і юридичні особи. Також підняли ліміт на володіння землею зі 100 до 10 000 га.
Досі земля залишається недоступною для іноземців, так само її не можуть купувати компанії, серед засновників яких є громадяни інших держав. Змінити це може лише загальнонаціональний референдум.
Усього на Чернігівщині близько 2 млн га земель сільгосппризначення. За офіційними даними Держгеокадастру, станом на лютий 2025 року року в Чернігівській області було зареєстровано 17 605 правочинів по землі на загальну площу 35 909 га. Це 4,2% загальної кількості по Україні. Правочини – це купівля-продаж, міна, дарування та довічне утримання. Саме за такими угодами веде облік геокадастр. Середня вартість одного гектара землі на Чернігівщині складає 31,7 тис. грн, в Україні – 43,3 тис. грн.
Наразі немає відкритого реєстру з іменами найбільших землевласників. Проте Держгеокадастр двічі на місяць публікує знеособлену інформацію щодо цього по Україні. Ось так виглядає перша 20-ка. Цікаво, що поки максимальний поріг в 10 тисяч гектарів не подолав ніхто. Але одна людина чи компанія до нього наблизилася: володіє 9 471 га. На другому місці землевласник з 6 830 га, а на третьому – 2 907 га. Всі інші люди та компанії володіють менш як 2 730 га.
Цікавими також є дані по юридичних особах, для яких ринок став доступний з січня 2024 року. Так, в Україні з січня по грудень вони придбали 17 247 земельних ділянок сукупною площею 49,5 тис. га. Вона розподілена за областями нерівномірно: найбільша частка ділянок – а це 21% – розташована в Полтавській області.
Директор департаменту агропромислового розвитку Чернігівської ОВА Олег Крапивний каже, що на ринок землі впливає чимало факторів. Але найголовніший – це воєнний стан, бойові дії та економічна невизначеність. Ці фактори враховують як покупці, так і власники землі.
“Окремо також приділяють увагу місцю розташування землі та ризики, які можуть позначитися на її цільовому використанні. Зокрема, мова про замінування. Адже це впливає на можливість використовувати пай за цільовим призначенням та на його вартість”, – пояснює Олег Крапивний.
Адвокатка Олена Столяренко: під час війни інвестувати в землю безпечніше, ніж в нерухомість
Адвокатка Олена Столяренко, котра допомагає клієнтам оформлювати документи з купівлі землі, розповіла, що за її спостереженнями, агрохолдинги практично не купують землю через бойові дії та нестабільність.
“У Чернігівській області середня ринкова вартість землі одна з найнижчих. В Чернігівському районі гектар коштує десь 40 тис. грн, у той час як на Полтавщині ціна доходить до 80 тис. грн. На це впливають два чинники: розташування на кордоні з Росією та якість землі”, – пояснює Олена Столяренко.
Вона додає, що наразі найчастіше покупцями землі виступають приватні інвестори – фізичні особи. Раніше вони вкладали гроші в нерухомість, але тепер є ризики, що її зруйнують ракети чи дрони. Тому інвестиції в землю виглядають надійнішими, хай і менш прибутковими.
“Сільськогосподарська земля практично вся перебуває в оренді. За законом, орендар має першочергове право на викуп. Якщо він відмовляється, тоді власник землі може продати пай будь-кому. Новий власник буде отримувати орендну плату до закінчення строку дії договору. Це точно вигідніше за банківський депозит. Надалі інвестор має право розпоряджатися землею на свій розсуд. Є багато переваг купувати землю під час війни: низька ціна, її практично неможливо зруйнувати, вона не потребує ремонтів, модернізації, амортизації. Серед моїх клієнтів є дрібні й досить великі землевласники, які володіють по 100 га землі”, – каже адвокатка.
Олена Столяренко пояснила, що платити за землю можна тільки банківським переказом, жодної готівки. Крім того, обов’язково потрібно підтвердити походження коштів - інакше угоду не оформлять. Усі документи перевіряє нотаріус, він же й проводить угоду.
Якщо впродовж року людина продає понад один пай або володіє ним менше трьох років, то вона має сплатити податки – 10% від суми угоди (не може бути нижчою за експертну оцінку). Це податок на доходи та військовий збір. Цікаво, що податки потрібно сплатити до підписання договору. Також на продавцеві не має бути несплачених штрафів чи боргів, інакше нотаріус не зможе оформити угоду.
Як продати землю
Для заключення угоди в продавця мають бути такі документи.
1. Документи, що підтверджують право власності на землю (Державний акт на право власності земельну ділянку (видавали у 1992-2012), Витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (видавали у 2013-2015), Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (видається з 2016)).
2. Витяг з Державного земельного кадастру (можна отримати в нотаріуса).
3. Витяг з Державного реєстру прав (можна отримати в нотаріуса).
4. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку (можна отримати в “Дії”, на сайті Держгеокадастру або у ЦНАПі).
5. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційні коди) сторін договору.
6. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки (можна безкоштовно отримати через онлайн-сервіс Фонду держмайна або за гроші замовити в оцінювача).
7. Згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу. Це для випадків, коли земля була придбана в шлюбі.
8. Банківський рахунок.
Нотаріус перевіряє всі документи, уточнює, чи немає людини в реєстрі боржників і оформлює угоду. Зазвичай це займає до 2-х годин.
“Ціну встановлює продавець. Орієнтир – нормативно-грошова оцінка. Це не ринкова ціна, але за законом – це поріг, нижче якого земля коштувати не може. Зорієнтуватися по цінах на землю можна на сайті: “Земельний моніторинг” Держгеокадастру. Це відомство щодня публікує інформацію про укладені угоди за регіонами. Також при визначенні ціни може бути помічним переглянути сайти оголошень”, – рекомендує адвокатка.
Аграрій Валерій Куліч: зараз для фермерів купувати паї невигідно
Валерій Куліч – власник аграрних компаній, які працюють у Прилуцькому районі. Вони вирощують зернові культури, тримають худобу. Підприємець розповів, що з 2021-го щороку купують в середньому по 200-300 га землі. Це паї, які продавали орендодавці компаній Куліча.
“Від наявності землі залежить робота агропідприємства. Зараз для фермерів немає супер-вигоди купувати землю. Адже йде війна, логістика складна і непрогнозована, бувають труднощі зі збутом. Відповідно, рентабельність впала. При сьогоднішніх реаліях окупність цієї землі дуже далека. Візьмемо, хай ціна землі 1-2 тисячі доларів за гектар. Орендна плата залежить від якості ґрунту, в середньому в рік 100-150 доларів з гектара. Ця інвестиція окупиться більш як за 10 років. Це довго. Нам вигідніше вкладатися в технології, в оновлення техніки. Багато хто порівнює вартість землі в країнах ЄС, де вона може коштувати 5 тис. євро. Мовляв, колись у нас будуть такі ціни. Але ж треба розбиратися, що це за землі. Не можна порівнювати землю під виноградниками і ту, що використовують для вирощування зернових культур. Якщо вона в нас буде коштувати 5 тис. доларів, то я не знаю, що на ній треба вирощувати, аби мати зиск. Тому скажу так: ми змушені купувати землю, щоб не залишитися без неї, щоб продовжувати працювати. Але вигоди в цьому не бачу”, – наголошує Валерій Куліч.
Спочатку угоди оформлювали на фізичних осіб, а з 2024-го – і на компанії. Всього ж в оренді підприємств перебуває близько 30 тис. га, тож частка викупленої землі невелика.
“Ціни лишилися такими ж, як були до війни. В середньому землі, які ми обробляємо, коштують від 1 до 2 тисяч доларів за га. Залежить від того, чи це чорнозем або пісок. Загалом активних продажів немає. Люди продають землю, коли щось трапляється або потрібна концентрація ресурсів. Наприклад, батьки померли, а діти живуть в місті, їм не цікаво займатися цим. Або ж дітям квартиру десь купують. Переважно ж власники паїв здають їх в оренду, а не продають. Імовірно, чекають кращих цін”, – ділиться підприємець.
Крім того, Валерій Куліч не бачить надто привабливих умов для купівлі землі як інвестиції. І пояснює свою позицію так:
“Знаю, є люди, які мають вільні кошти і збирають інвестиційний пакет: раніше там була переважно нерухомість, тепер додають землю. Проте я не бачу масової зацікавленості. Аграрний бізнес не може платити за оренду великі кошти. Інвестору ж не цікаво обробляти землю самому, він здаватиме в оренду. Відповідно, він очікуватиме високу дохідність, та агросектор сьогодні неспроможний її забезпечити”.
Ми поспілкувалися ще з кількома фермерами Чернігівського району. Вони розповіли, що через безпекову ситуацію та нестабільність поки не мають інтересу, а іноді й можливості, купувати землі. Крім того, підприємці підтверджують, що великої кількості бажаючих продати пай теж немає.
Староста Смолинського старостинського округу Іван Смирнов розповів, що вартість землі в громаді коливається від 800 до 1000 доларів за гектар. Люди продають лише тоді, коли конче потребують грошей. В одному з сіл громади з часу відкриття ринку землі свої паї продали лише четверо землевласників. Таку ж тенденцію спостерігає староста Кувечицького старостинського округу Тетяна Купрієнко.
Земельні інвестиційні фонди: що це таке та як вони працюють
Попри те, що поки немає великої пропозиції землі, у 2021 році в Україні почали створювати маркетплейси, земельні інвестиційні фонди, які працюють за принципом агенцій нерухомості. Ми поговорили з представниками двох із них – “КупиПай” та Land Club.
Маркетплейс КупиПай створила компанія Concorde Capital у липні 2021 року.
“Платформа об’єднує власників паїв, орендарів та інвесторів, які розглядають землю як актив для отримання доходу від оренди. Основною умовою купівлі земельної ділянки через “КупиПай” є передача її в оренду на 15-20 років від дати купівлі або продовження чинного договору. Така модель створює win-win-win ефект для всіх сторін. Власник може швидко та за ринковою ціною продати свою землю. Це завдяки нашим домовленостям із аграрними компаніями, які передають переважне право купівлі ділянки інвесторам платформи. Агровиробник зберігає свій земельний банк і отримує продовження договору оренди без зайвих витрат часу та коштів. Інвестор отримує працюючий актив із довгостроковим орендарем, який не залишить ділянку через рік, як це буває в класичній нерухомості”, – розповів про принцип роботу маркетплейсу його керівник Володимир Радько.
Процес купівлі для інвестора відбувається дистанційно: майданчик бере на себе всі організаційні моменти та представляє інтереси інвестора за довіреністю. Платформа заробляє на комісії від інвестора. Вона становить 7,9% вартості ділянки + фіксовано 13 900 грн.
“Ми з першого дня працюємо з орендарями, які обробляють землю в Чернігівській області, тому історично в нас велика пропозиція ділянок у цьому регіоні. Чернігівська земля родюча, що забезпечує стабільний попит на неї. З початком повномасштабної війни ситуація змінилася: північ області фактично втратила ліквідність. Прикордонні громади перебувають під постійними обстрілами, тож деякі агровиробники припинили там свою діяльність. Сьогодні ми працюємо за чітким правилом: землі в Сумській, Чернігівській та Харківській областях, що знаходяться ближче 10-ти км до державного кордону, не беремо в роботу. Водночас центральна та південна частина Чернігівщини демонструє стабільний попит, угоди там активно відбуваються. У порівнянні з довоєнним періодом ціни на землю в Чернігівській області в доларовому еквіваленті знизилися. Але це, в свою чергу, допомогло зберегти інтерес інвесторів до регіону. Попри військові ризики, є інвестори, готові вкладати в такі активи, якщо це компенсується вищою дохідністю”, – пояснює Володимир Радько.
На маркетплейсі основними покупцями землі залишаються фізичні особи. Компанії серед клієнтів є, проте це не масове явище.
“Ціна землі – це складне і багатофакторне питання. Її формує продавець, виходячи зі своїх очікувань, а часто й особистих потреб, які іноді зовсім не корелюють з ринковою ціною. З іншого боку, ринок завжди врівноважується попитом, який залежить від дохідності землі. Головний фактор, на який орієнтується інвестор, – орендна плата. Також враховують вартість за гектар, тип ґрунтів, близькість до дороги та інфраструктури, іноді – навіть форму ділянки. Однак ключовим фактором залишається саме орендна ставка, адже земля купується як інвестиційний актив. Середній дохід по угодах на нашій платформі у 2024 році склав 7,5%-8% річних. За даними нашого майданчика, середня вартість землі по всій Україні у 2024 році склала 1600-1800 доларів за гектар. Чернігівська область демонструє нижчі показники: угоди тут закривалися на рівні 1000-1100 доларів”, – ділиться керівник земельного маркетплейсу.
Ще одна компанія, яка працює на ринку, – інвестиційне об’єднання Land Club. Його створили на початку 2021 року, за пів року до відкриття ринку землі. Ідея належить Алексу Ліссітсі, який на момент запуску був генеральним директором агрохолдингу “ІМК”. Ось що про Land Club розповіли у відповідь на наш запит.
Компанію заснувала група інвесторів із різних сфер: земельного права, комунікацій, інвестицій та управління. Мета цього майданчику – допомогти інвесторам, які зацікавлені в купівлі сільськогосподарських земель, але не знають, як вибрати ділянку та правильно оформити угоду. Зараз Land Club співпрацює з більш ніж шістьома великими аграрними холдингами, вони надають інформацію про доступні ділянки. Справа в тім, що великим агробізнесам вигідніше орендувати землю, ніж викуповувати її у власність. Адже це потребує неабияких капіталовкладень. Водночас їм зручніше працювати з кількома великими власниками, ніж з численними пайовиками.
Інвестори Land Club – це люди, які вже працюють із різними класами активів: акціями, нерухомістю, облігаціями, золотом, криптовалютою тощо. Земля для них – ще один елемент диверсифікованого портфеля. Серед цих людей є топ-менеджери, власники бізнесу, зокрема й аграрного. Вони не купують землю для ведення власного господарства, а виключно для збереження й примноження капіталу. Завдяки тому, що ділянки вже орендовані агрохолдингами, інвестори одразу отримують пасивний дохід, це аналогічно тому, як працює оренда житлової нерухомості.
Представники Land Club додали, що наразі активність інвесторів зменшилася у кількісному показнику. Але ті, хто залишився на ринку, купують більше. Вони розуміють, що в інших країнах, де відкривався ринок землі, її ціна зростала на 100%, 200% і навіть 500%. Інвесторами Land Club є тільки фізичні особи, компаній серед покупців поки не було.
За спостереженнями Land Club, війна заморозила зростання цін на землю, якщо брати в доларах. Проте це також означає, що інвестори мають додаткову можливість увійти на ринок за вигідною ціною.
Також у Land Club розповіли, як відрізняються ціни в різних громадах Чернігівській області:
- 900-1000 $/га – Любецька, Михайло-Коцюбинська, Ріпкинська, Новобілоуська громади;
- 1200-1500 $/га – Лосинівська, Бобровицька, Макіївська громади;
- 1200-2000 $/га – Парафіївська, Ладанська, Малодівицька громади.
В компанії зазначили, що попит на чернігівські землі низький, адже регіон знаходиться близько до кордону. У пріоритеті покупців – ділянки в безпечніших областях. На Чернігівщині найкраще продаються землі в Прилуцькому та Ніжинському районах, оскільки там чорноземи, вища оренда та більша віддаленість від зони бойових дій.
Також Land Club відмічає зміну настроїв власників паїв. Раніше люди продавали землю через нагальну потребу, а зараз готові чекати вищих цін.
Обидві компанії називають такі переваги інвестицій у землю:
- стійкість: на відміну від будівель чи виробничих об’єктів, землю неможливо знищити;
- земля не втрачає у вартості і в періоди невизначеності;
- навіть під час війни сільськогосподарські роботи продовжуються;
- захист від інфляції: ціна землі історично корелює з економічною стабільністю;
- генерує дохід: стабільна орендна плата робить її працюючим активом.
Експерти обох компаній вважають, що під час стабілізації та післявоєнного відновлення очікується активізація ринку, а ціни можуть піти вгору швидшими темпами. Проте, яких висот вони досягнуть, зараз складно прогнозувати.
